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　　新華社北京10月16日電 題：多地發(fā)布細則，商品住房銷售制度改革落地實施

　　新華社記者王優(yōu)玲

　　日前，深圳、杭州兩地同日發(fā)布商品住房銷售制度改革相關(guān)細則，加強預(yù)售管理、推進現(xiàn)房銷售。至此，全國已有北京、上海、廣州、武漢、天津、杭州、深圳等多個城市出臺地方性政策，貫徹落實完善商品住房銷售制度改革相關(guān)部署，現(xiàn)房銷售進入落地實施階段。

　　從已出臺的細則看，各城市總體框架保持高度一致。中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅表示，各城市在“新老劃斷”上進行平穩(wěn)過渡，統(tǒng)一以8月28日為分界點，對在途項目設(shè)置過渡期，最長延至2028年底;同時，預(yù)售門檻統(tǒng)一抬升至主體結(jié)構(gòu)封頂，預(yù)售資金實行全額全過程監(jiān)管。

　　孫紅梅說，各城市“給支持、穩(wěn)過渡”，通過土地款分期、優(yōu)化保函置換、預(yù)登記等配套安排緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力。差異主要體現(xiàn)在“新老劃斷”的顆粒度、重點監(jiān)管額度的范圍以及配套工具的豐富度等方面。

　　與此同時，各城市也因地制宜提出了差異化安排。在現(xiàn)房銷售定金上限方面，北京明確一般收取不超過總房價款1%的定金;深圳與上海明確定金一般不超過購房總價款的3%;廣州明確定金不得高于房屋總價5%;杭州明確定金金額不超過商品住房總價款的5%。

　　在土地出讓金分期繳納方面，已出臺細則的城市均作出彈性安排，付款期限最長可延至兩年。其中，杭州與北京明確余款可延長至出讓合同簽訂后兩年內(nèi)繳清，不計利息。深圳、上海、廣州、武漢、天津為“1+1”彈性安排，余款可延長至出讓合同簽訂后一年內(nèi)繳清;按程序決策后，可再延長1年。

　　在過渡期與歷史遺留項目方面，杭州、武漢將寬限延至2028年底，深圳、北京、上海、廣州、天津則為部分在途項目設(shè)置至2027年底的過渡期，其中深圳對“三舊”改造歷史遺留項目由有關(guān)部門另行研究。

　　貝殼研究院高級分析師陶琦表示，包括北上廣深四個一線城市在內(nèi)的多個城市完善商品住房銷售制度的細則落地，標志著全國現(xiàn)房銷售相關(guān)改革正有力有序推進。預(yù)計更多城市將在統(tǒng)一改革方向下兼顧地方實際，靈活調(diào)整、因城施策，把握落地節(jié)奏，核心都是讓住房回歸居住屬性，讓購房更加安心。

　　今年8月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部門聯(lián)合出臺新政，部署各地穩(wěn)步推進商品住房銷售制度改革，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。有力有序推行商品住房現(xiàn)房銷售，實現(xiàn)“所見即所得”，減少商品住房交付糾紛，從根本上防范交付風險，維護購房人合法權(quán)益。

　　實際上，現(xiàn)房銷售已有一定的實踐基礎(chǔ)。海南自2020年3月起全面推進現(xiàn)房銷售，是全國首個在省級層面推行現(xiàn)房銷售制度的省份;雄安新區(qū)自2023年9月起全面實行現(xiàn)房銷售。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，自2022年末以來，全國已有超過30個省(市)開展現(xiàn)房銷售試點或出臺配套政策。

　　隨著現(xiàn)房銷售逐步落地，其影響向土地端傳導，房企拿地的判斷標準隨之改變，區(qū)位、配套、容積率、產(chǎn)品適配性成為決定項目成敗的重要因素。清華大學房地產(chǎn)研究中心主任吳璟表示，預(yù)售制下房企測算的核心是周轉(zhuǎn)速度和規(guī)模，地塊本身條件反而退居其次;現(xiàn)房銷售制度下，每個項目都要靠自有資金和項目融資來支撐，房企算的是這塊地本身值不值得拿。

　　吳璟說，由于土地價款可分期繳納、開發(fā)貸款與建設(shè)周期匹配、審批流程優(yōu)化，加上現(xiàn)房銷售不產(chǎn)生預(yù)收款且稅負后移，多項有利因素疊加，為房地產(chǎn)企業(yè)開展現(xiàn)房銷售提供了有力支撐。

　　專家表示，現(xiàn)房銷售對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，從短期看，“所見即所得”的落地模式，進一步倒逼產(chǎn)品提質(zhì)、配套提速，項目實景兌現(xiàn)能力、品質(zhì)打造能力成為成交關(guān)鍵。從中長期看，將促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“有多大實力辦多大事”，擺脫過度負債、盲目擴張的經(jīng)營模式，轉(zhuǎn)向穩(wěn)健經(jīng)營，更加有利于提高住房產(chǎn)品品質(zhì)、防范化解行業(yè)風險，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

     編輯：郭成